Przygotowując się do sprzedaży domu, trzeba oszacować jego wartość i dokonać wyceny. Można to zrobić samodzielnie, jednak w niektórych przypadkach konieczny jest rzeczoznawca. Z jego usług trzeba skorzystać, gdy wycena nieruchomości ma być przeprowadzona w celach podatkowych, sądowych, komorniczych czy ma potrzeby uzyskania kredytu hipotecznego. Jak wygląda taka wycena i co jest brane pod uwagę podczas określania wartości nieruchomości?
Operat szacunkowy nieruchomości
Rzeczoznawca to urzędnik, którego zadaniem jest opracowanie operatu szacunkowego, na podstawie wnikliwej analizy stanu faktycznego nieruchomości. Operat szacunkowy to pisemna ocena wystawiona przez rzeczoznawcę, która reguluje wartość domu. Dokument ten ma ujednoliconą formę i jest respektowany przez instytucje prawne, sądownicze i finansowe. Operat szacunkowy musi zawierać jak najbardziej szczegółowe informacje na temat nieruchomości, które są podstawą do jego wyceny. Na taką opinię składa się wiele czynników, które decydują o wartości domu.
Co bierze pod uwagę rzeczoznawca?
Wycena mieszkania opiera się na podobnych parametrach, co przy samodzielnym ustalaniu wartości. Rzeczoznawca bierze pod uwagę wszystkie kwestie, które mogą wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości oraz jest wartość. Do najważniejszych czynników przy sporządzaniu operatu szacunkowego, zalicza się:
- Lokalizacja – nieruchomości usytuowane w atrakcyjnym miejscu mają większą wartość.
- Liczba kondygnacji – w przypadku domów jednorodzinnych, piętrowe budynki mają większą wartość. Przy wycenie mieszkania, bardziej atrakcyjne są lokale usytuowane na środkowych piętrach, a nie na parterze czy poddaszu.
- Kubatura – im metraż nieruchomości jest większy, tym cena mieszkania wyższa. Brane jest również pod uwagę rozmieszczenie pomieszczeń oraz dostęp do garażu, piwnicy czy poddasza.
- Stan prawny – najwyższej wyceniane są nieruchomości, które posiadają akt własności. Wszelkie obciążenia hipoteczne, prawa służebności i użyteczności czy współwłasność sprawiają, że wartość nieruchomości spada.
- Stan techniczny – stosunkowo nowe budynki, wybudowane z użyciem wysokiej jakości materiałów oraz zastosowaniem nowoczesnych rozwiązań architektonicznych i energooszczędnych, są droższe. Jeżeli budynek wymaga wkładu własnego, remontu czy przebudowy, jego wartość wyceniana jest niżej.
- Położenie nieruchomości – atrakcyjne otoczenie to nie wszystko, gdyż liczy się także dostęp do komunikacji miejskiej, instytucji publicznych i usługowych czy sklepów. Również lokalizacja na nowoczesnym i chronionym osiedlu podnosi wartość mieszkania.
- Cena rynkowa – operat szacunkowy jest opracowywany nie tylko na podstawie analizy stanu faktycznego budynku, ale także czynników ekonomicznych i sytuacji na rynku nieruchomości.
Rzeczoznawca podczas wyceny bierze pod uwagę wiele czynników, które nie zawsze są ze sobą powiązane. W swojej pracy musi on kierować się bezstronnością oraz analizą faktycznego stanu nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wszystkie dane na temat budynku, dlatego stanowi niepodważalny dokument oceny wartości nieruchomości.